No soy un especialista en este campo, así que no te hablaré aquí de cómo gestionar un gran patrimonio inmobiliario. Más bien mi intención es desmitificar las bonanzas del ahorro en ladrillo, sobre todo para las economías normales.

Llegada la etapa de jubilación ya sólo vamos a poder obtener ingresos pasivos. La mayoría sólo contará con los ingresos de la pensión pública. Otros que hayan planificado sus finanzas a largo plazo contarán con otras fuentes de ingresos. Es obvia la conveniencia de diversificar las fuentes de ingresos con el objetivo de no obtener toda nuestra renta de un único pagador.

Así que te planteo dos posibles  fuentes de ingresos a añadir a la pensión (alquileres y dividendos) y que podrían incrementarse con otras, como algún hobby que se pueda monetizar. La pregunta es obvia: ¿cuál de estas fuentes es mejor? ¿Vale la pena invertir en un inmueble para luego obtener una renta o es mejor invertir sólo en empresas que distribuyan dividendos crecientes?

De hecho, las rentabilidades que se pueden obtener son muy similares. La rentabilidad bruta del alquiler en 2017 quedó fijada en un 4,2% según el Banco de España.

 

Los dividendos brutos medios de una cartera diversificada de fondos de reparto están en esos mismos niveles como ya expliqué un post anterior.

Fuente: www.estrategiasdeinversión.com (04-01-2.017)

Pero para averiguar cual es la rentabilidad real que se puede obtener por los alquileres inmobiliarios, utilizaremos un ejemplo con números reales de un piso alquilado en 600 € y del que conozco el precio de mercado: 120.000 €. Es sólo un ejemplo y seguro que se pueden encontrar relaciones precio de compra / alquiler más y menos ventajosos, pero nos servirá para hacer los cálculos y obtener conclusiones.

Con sólo los datos anteriores, que son en los que nos solemos fijar para hacer números se obtiene una rentabilidad anual del 6%. Supera con creces la inflación por lo tanto sería una buena operación.

Pero, claro, estos no son los números que debemos hacer. Son estos otros:

 Renta por alquiler: 600 € x 12 meses = 7200 €

 Precio: 120.000€

• Impuestos (ITP o IVA): 12.000€ suponiendo el 10%.
• Comisión intermediario: 6.000€
• Gastos escritura: 1.200€
• Cuota cámara propiedad inmobiliaria: 50 €.
• Cuota comunidad propietarios: 30 € x 12 = 360 €
• Seguro de hogar básico: 130 €
• Seguro de impagos de alquiler: 250 €.
• Impuesto de Bienes Inmuebles: 300 €.
• Gastos imprevistos (5%): 5% x 600 € x 12 meses = 360 €

 Total Inversión: 140.650€

Por lo tanto la rentabilidad bruta baja al  5.11%

El periodo de amortización de la inversión vía alquileres se sitúa en 20 años.

Si pido una hipoteca para adquirir el inmueble, además pagaré unos 40.000€ de gastos e intereses. He supuesto un préstamo a 20 años al 3%. La rentabilidad entonces me baja al 4,0%

 Es decir, para que la inversión en dividendos sea más rentable que el alquiler, debería superar ese 4,0% bruto, cosa bastante asequible a largo plazo, si invertimos en empresas con dividendos sostenibles y crecientes.

 Pero aún se pueden añadir otros riesgos y costes:

• Los posibles problemas de impago del alquiler.
• El deterioro intencionado del inmueble (vandalismo).
• El importe de las cuotas entre que un inquilino deja el inmueble y lo alquila el siguiente.
• Los gastos del mantenimiento del inmueble que superen ese 10% de provisión.
• Los impuestos por la plusvalía. Mucho más elevados en los inmuebles por la plusvalía municipal que puede suponer alrededor de un 5% del precio de venta.

 La inversión en inmuebles conlleva tantos gastos que la rentabilidad real se reduce ostensiblemente y resulta casi siempre inferior al de la inversión en dividendos. Una renta por alquiler que a simple vista puede parecer de un 6%, se convierte apenas en un 4% real.

 Tampoco he tenido en cuenta que invertir en un inmueble implica tener una cantidad de dinero elevada disponible y líquida o pedir una hipoteca. En este segundo caso, el coste de adquisición se incrementa notablemente por la escritura, los gastos de apertura y los intereses. A parte, implica el riesgo de apalancamiento. Recuerdo que cuando uno se endeuda con el banco responde con el bien hipotecado y con todos sus demás bienes presentes y futuros. Ese riesgo únicamente lo asumiría para adquirir mi propia casa, mi hogar.

En cambio, la inversión en dividendos permite aumentar la inversión progresivamente y sin gastos adicionales salvo las comisiones de compra, custodia y cobro de dividendos. En todo caso muchísimo menores que en el caso anterior.

¿Qué te quiero transmitir con todo esto? . Básicamente tres ideas:

Diversificar el patrimonio es imprescindible. La diversificación es lo único que da realmente seguridad a la inversión. La inversión en inmuebles permite diversificar infinitamente menos que la inversión financiera por dividendos. Si no te alcanza para comprar al menos diez inmuebles bien distintos (vivienda, comercial o industrial) y geográficamente bien repartidos, el riesgo será brutal.

 La liquidez es oro. Para vivir hace falta disponer de dinero y del ladrillo no se come. La facilidad de liquidar total o parcialmente una inversión en dividendos es infinitamente superior a la de una inversión en alquileres. De hecho es imposible liquidar parcialmente un inmueble.

La inversión en inmuebles para obtener una renta requiere una inversión inicial alta, a diferencia de la inversión en  dividendos. Endeudarse para comprar un inmueble como inversión es correr un alto riesgo y añadir costes e intereses.

La inversión por dividendos tiene menos incertidumbres que afecten a la renta. Por ejemplo, si un inquilino deja un inmueble en mal estado, el coste de rehabilitarlo afectará notablemente a la rentabilidad de la inversión. Como dato, antes de alquilar el piso del ejemplo se invirtieron 20.000 € en cambiar cocina, baño, ventanas, puertas y pintar. En caso de comprar el piso para alquilarlo, este gasto formaría parte de la inversión inicial. Cada vez que ha habido un cambio de inquilino se han invertido 1500-2000 € adicionales para dejarlo a punto para el siguiente alquiler. Eso implica reducir la rentabilidad de ese año en un 2%. Otro punto a comentar es que si el objetivo es tener una inversión estable hay que asegurarse de que el inquilino está a gusto y eso implica cuidarle, y cuidarle se suele traducir en dinero, como introducir mejoras en el inmueble o hacer reparaciones que no sean obligatorias por contrato.

Pero entonces, ¿por qué tanta gente invierte en inmuebles?. Por un lado está la idea de que el valor del inmueble siempre crece. Este mantra también es discutible. Por ejemplo durante los años 2007 a 2015 fueron los activos inmobiliarios los únicos que bajaron de precio. Por lo tanto, depende del precio de compra (¿burbuja?) o de la zona. Aunque ciertamente, a largo plazo, el valor aumentará. Una cartera de fondos de reparto también.

Un piso es un activo que se puede tocar y eso da sensación de tener una propiedad segura. Es un aspecto meramente psicológico, ¿no crees? .

Parece que el hecho de desconocer el precio de mercado día a día da mayor tranquilidad que en el caso de invertir en un mercado extremadamente transparente como el financiero donde uno puede ver las cotizaciones cada día y tener esa información cuando los precios bajan  asusta mucho. Pero claro los pisos no se tasan cada día. Quizás cada 5, 10 años. Pues con una cartera financiera, lo mismo.

Como nos indica el siguiente gráfico, la rentabilidad de la vivienda en España también es volátil y con una tendencia claramente bajista.

 

Pero esa revalorización del 10,9% en el precio del inmueble, se acaba reduciendo casi a la mitad al incluir los enormes costes (impuestos y costes en la compra + impuestos y gastos en el mantenimiento + impuestos y costes en la venta). De hecho hay que esperar 10 o 15 años hasta haberlos amortizado para obtener rentabilidad positiva.

Con todo, la rentabilidad a largo plazo de un buen inmueble no es mala, pero el riesgo por iliquidez y sobre todo por no diversificar podría no compensar. Una alternativa puede ser invertir en REIT (SOCIMIs en España) vía fondos de inversión mundialmente diversificados y líquidos. Ahí el riesgo es ínfimo.

Yo, como planificador financiero, aconsejo a las familias adquirir, si pueden,  en propiedad su propia vivienda, ya que se convertirá en un menor gasto durante la jubilación. Pero como medio de ahorro, sólo lo veo factible para grandes patrimonios como parte de una cartera diversificada de activos y gestionada profesionalmente.